Foto: Verband Privater Bauherren, Regionalbüro Karlsruhe
  • 10.05.2019

VPB-Experteninterview: Altbausanierung richtig angehen!

Experteninterview mit Dipl.-Ing. Reimund Stewen, Vorstandsmitglied des Verbands Privater Bauherren (VPB), Architekt, Bausachverständiger und Leiter des VPB-Büros Köln

 

1. Frage: Herr Stewen, Altbauten waren lange zweite Wahl. Nun sind sie im Zuge des Immobilienbooms, in dem Neubauten rar und teuer geworden sind, plötzlich doch attraktive Objekte. Was raten Sie Kaufinteressenten, die zu Ihnen kommen?

Antwort: Ich rate zunächst dazu, das Haus so genau wie möglich checken zu lassen, damit Sie wissen, was Sie da kaufen.

 

2. Frage: Ist das so problematisch? Gerade beim Altbau sieht man doch eigentlich, was man bekommt?

Antwort: Scheinbar ja, auf den ersten Blick. Der Laie ahnt aber nicht, was an Problemen und Folgekosten sozusagen unter dem Putz steckt. Das können die wenigsten realistisch einschätzen. Beim Altbau kommen ja neben den Kauf- und den damit verbundenen Nebenkosten noch Sanierungs- und Modernisierungskosten auf die Käufer zu. Die werden nach meiner langjährigen Beratererfahrung erheblich unterschätzt.

 

3. Frage: Bitte führen Sie das doch weiter aus ...

Antwort: Da sind zunächst einmal die ganz normalen Renovierungskosten, die fast in jedem Altbau fällig werden: neue Böden, neue Wände, neues Bad. Das haben die meisten Käufer auch auf dem Schirm. Aber die wenigsten ahnen, was es kostet, ein Nachkriegshaus elektrisch neu zu verkabeln – was Sie in der Regel machen müssen, um modernen Wohnkomfort zu bekommen.

Auch der Austausch einer alten Heizungsanlage kostet fünfstellig, ebenso der Einbau eines Lüftungssystems oder der Tausch aller Fenster, um nur einige Beispiele zu nennen. Richtig teuer werden dann Dämmung und Komplettsanierung.

Alle diese Sanierungsarbeiten lassen sich im Übrigen auch nicht einfach so beauftragen, sondern müssen vorher sehr genau geplant werden, damit sich die Käufer mit einer falschen Sanierung nicht erst Schäden ins Haus holen.

 

4. Frage: Wie ist es mit der Sanierung von Altlasten? Schadstoffe müssen heute ja speziell entsorgt werden. Viele Altbauten haben da so ihre Probleme, Stichwort »Asbest«.

Antwort: Stimmt. Allerdings ist Asbest nur ein Thema. Ein weiteres ist zum Beispiel die langfaserige Mineralwolle, die 1999 aufgrund von gesundheitsschädlichen Aspekten vom Bauministerium verboten wurde. Davor wurde sie auf Millionen Dächern verbaut und liegt dort natürlich heute noch. Bei Sanierungen muss man das wissen. Wie sollen Laien das aber erkennen? Und vor allem, wie sollen sie diesen problematischen Baustoff von den anderen Mineralwolldämmungen unterscheiden, die unproblematisch sind und folglich auch heute noch verbaut werden können und dürfen?

Manchmal haben wir es in Altbauten auch mit PAKs zu tun, den polyzyklischen Aromatischen Kohlenwasserstoffen. Das ist eine große chemische Stoffgruppe. Sie werden als Weichmacher in Kunststoffen verwendet und gelten als gesundheitlich problematisch. In manchen Altbauten sind die Parkettböden noch in Teer verlegt. Auch das sind problematische Kleber, die man ausbauen sollte.

 

5. Frage: Welche Probleme ergeben sich denn daraus konkret? Man kann die Dämmung doch einfach in Ruhe lassen, oder?

Antwort: Das könnte man in der Tat, aber zum einen können wir heute effizienter dämmen, was ja wünschenswert ist, dazu muss das alte Material erst mal raus. Zum anderen müssen Sie ja auch oft an die alte Dämmung heran. Zum Beispiel, wenn Sie das Dach ausbauen wollen und zusätzliche Fenster oder eine Gaube einbauen. Je nach vorgefundenen Baustoffen müssen diese entsprechend sorgfältig - und teuer – entsorgt werden. Mit solchen Extraausgaben rechnet eigentlich niemand, wenn er ein vergleichsweise junges Haus kauft.

 

6. Frage: Weitere unerwartete Probleme beim Altbau, die Ärger und Kosten verursachen können?

Antwort: Reichlich: Rolllädenkästen beispielsweise. Die sehen meistens ordentlich aus, entpuppen sich dann aber als erhebliche Wärmebrücken mit allen damit verbundenen Problemen und Sanierungskosten.

Ein Klassiker sind auch die Bungalows der 1960er-Jahre. Damals wurden sogenannte Kaltdächer konstruiert, die unterlüftet wurden. Wenn Sie auf diese Dächer nun nach Schema F Dämmmaterial packen, haben Sie keinerlei Wirkung. Das kann man sich sparen. Das Dach wird ja auch unter der Dämmung weiterhin mit kalter Luft unterlüftet. Auch das sind Dinge, die Käufer in der Regel nur erfahren, wenn sie einen eigenen Experten mit zur Besichtigung nehmen.

Was viele nicht wissen: Abfall ist ein Kostenfaktor! Rund 52 Prozent aller Abfälle in Deutschland kommen aus dem Bausektor. Angesichts der Tatsache, dass die Kapazitäten unserer Deponien erschöpft sind, müssen Sanierungen neu bewertet werden. Wegwerfen und neu machen ist nicht immer die beste Lösung. Auch im Bestand müssen wir in Zukunft mit mehr Sensibilität arbeiten.

 

7. Frage: Wann ist der beste Zeitpunkt zum Sanieren?

Antwort: Beim Hauskauf unbedingt vor dem Einzug! Die Erneuerung der Haustechnik ist nicht im bewohnten Zustand zu machen. Da schlitzen und stemmen Sie Wände auf, das geht an den Rand des Rohbauzustands.

Umbauten und Sanierungen machen immer Dreck, Lärm und kosten entsprechend Nerven. Deshalb ist es sinnvoll, wenn die betroffenen Räume dann zumindest leer sind. Also eignet sich als Umbauzeitpunkt auch der Auszug der Kinder oder wenn Nutzungsänderungen geplant sind.

Sinnvoll ist eine etwas größere Modernisierung auch ein paar Jahre vor der Rente. Dann sollten Hauseigentümer ihre Immobilie fürs Alter vorbereiten – sofern sie darin wohnen bleiben möchten. Wichtig dabei: Ein paar Jahre vor der Rente alles auf Vordermann bringen, dann haben Sie noch ein Einkommen und müssen für die Finanzierung nicht an die Rücklagen und Sie können zum Beispiel Handwerkerleistungen noch im vollen Umfang steuerlich absetzen.

Sanierungen lohnen sich immer, wenn Sie etwas für die Werterhaltung Ihrer Immobilie tun möchten.

 

8. Frage: Wenn jemand energetisch sanieren möchte und hat – zum Beispiel - 5.000 Euro auf der hohen Kante, also den Gegenwert einer schönen Reise, was empfehlen Sie ihm?

Antwort: Lohnend - und für diesen Preis zu haben - ist zum Beispiel die Dämmung der Kellerdecke. Das bringt viel und kostet nicht allzu viel.

 

9. Frage: Und was kann er mit 10.000 Euro machen?

Antwort: Dafür bekommen Sie im alten Einfamilienhaus zum Beispiel neue Fenster, eine neue Heizungsanlage, allerdings ohne Verteilsystem. Sie bekommen für diese Summe eine komplette Lüftungsanlage mit allen nötigen Anschlüssen.

 

10. Frage: Was kann ich mit 20.000 Euro anfangen? Immerhin der Gegenwert eines Kleinwagens ...

Antwort: ... auf den Sie ja eventuell, wenn Sie verkehrsgünstig wohnen, sogar verzichten könnten.

Dafür bekommen Sie bereits ein neues Dach, sprich, die Dachhaut aus Ziegel und Wärmedämmung, aber natürlich noch ohne den Innenausbau.

 

11. Frage: Nehmen wir an, ich habe 30.000 Euro zur Verfügung? Das sparen ja viele Hauseigentümer im Laufe der Jahre über zusätzliche Bausparverträge an!

Antwort: Mit dieser Summe kommen Sie schon sehr weit. Damit bezahlen Sie die Fassadendämmung eines Einfamilienhauses – wohlgemerkt, keines Gründerzeithauses mit aufwendiger Fassade, sondern etwas Schlichtes.

 

12. Frage: Gibt es für Altbaukäufer aktuell attraktive Förderungen?

Antwort: Nicht wirklich, auch die guten KfW-Programme lohnen sich angesichts der niedrigen Zinsen kaum. Aber hier ändern sich die Bedingungen erfahrungsgemäß oft schnell, deshalb dranbleiben und immer wieder nachfragen.

 

13. Frage: Was halten Sie vom Smart Home? Smarte Lösungen können doch helfen, den Energieverbrauch im Blick zu behalten. Lässt sich das auch im Altbau nachrüsten und ist das sinnvoll?

Antwort: Das Smart Home ist eine gute Idee, aber es ist noch nicht ausgereift. Aktuell sind es Spielereien, der Nutzen ist noch gering.

 

14. Frage: Viele Dinge müssen also bedacht werden bei der Sanierung. Könnte man da mit einem bestimmten System herangehen?

Antwort: Erfahrene Sachverständige gehen hier immer ähnlich vor. Am Anfang steht die Analyse: Was für ein Haus haben wir, in welchem Zustand ist die Substanz, in welchem die Haustechnik? Welche Schäden hat das Objekt und was hat diese verursacht? Daraus ergeben sich je nach Haus unterschiedliche Sanierungsempfehlungen, die sinnvollerweise auch in einer bestimmten Reihenfolge erledigt werden sollten, damit durch die Sanierung keine Schäden entstehen.

Im VPB überlegen wir mit den Bauherren gemeinsam eine sinnvolle und ins Budget passende Reihenfolge und Zeitplanung, damit am Ende alles zu schaffen ist – dieses Vorgehen ist als individueller Sanierungsfahrplan inzwischen sogar auch zum Standard des Wirtschaftsministeriums geworden.

 

15. Frage: Und wie läuft dann im nächsten Schritt die Sanierung ab?

Antwort: Sobald ein Sanierungsschritt ansteht, muss er technisch geplant werden. Das kann eine Instandhaltungsplanung sein, eine Modernisierungsplanung, eine Sanierungsplanung, eine Abriss- oder Rückbauplanung, eine Umbau- und Erweiterungsplanung oder eine energetische Sanierungsplanung.

Bei der energetischen Sanierung zum Beispiel geht es um die Reduzierung des Energieverbrauchs und das Aufspüren der Energieverluste. Wo gehen sie in der Konstruktion verloren? Dazu müssen die U-Werte, also die Wärmedurchgangswerte der einzelnen Bauteile, definiert werden. Daraus ergibt sich dann das Bild der Schwachstellen. Wir können schnell sagen, was etwa eine Wand taugt. Auch Wärmebrücken können wir so suchen und benennen.

 

16. Frage: Klingt einleuchtend, aber die meisten Bauherren denken bei Sanierung immer noch zuerst an den Fassadenbauer, der das Haus ringsum einpackt.

Antwort: Ja, und das ist ein Problem, das immer wieder zu Schäden führt. Wichtig ist zu wissen: Wir können in der Sanierung nicht einfach ein Wärmedämmverbundsystem vor die Fassade setzen und alles ist erledigt! Zunächst muss immer die Bauphysik bedacht und berechnet werden. Das heißt bei einer geplanten Wärmedämmung ist immer zu errechnen, wo genau der Taupunkt in der Konstruktion liegt. Also der Punkt, an dem Kondensat als Feuchtigkeit austritt.

Ein weiteres bauphysikalisches Problem ist auch die sogenannte offene Bauweise älterer Gebäude. Alte Fenster beispielsweise sind an den Anschlüssen nie ganz dicht. Diese Lücken wirken wie eine Lüftungsanlage. Setze ich nun neue Fenster in ein altes Haus, mit den heute üblichen luftdichten Anschlussausbildungen, entfällt die automatische Lüftung. Feuchte Luft (Kondensat auf der Innenseite der Außenwand) kann also nicht mehr entweichen und verursacht Schimmel auf der Innenseite.

Deshalb immer wieder die dringende Empfehlung an Hauseigentümer: Energetische Sanierung immer mit dem unabhängigen (firmenneutralen!) Sachverständigen vorbereiten und nicht aufs Geratewohl beauftragen. Jeder VPB-Berater kennt sich mit der energetischen Sanierung aus und weiß, worauf es ankommt.

 
Der Verband Privater Bauherren e.V. (VPB) ist der älteste Verbraucherschutzverband im Bereich des privaten Bauens. Im bundesweiten Netzwerk beraten unabhängige Experten Bauherren und Immobilienkäufer in allen Fragen des Bauens, Kaufens und Sanierens. Dabei vertritt der VPB die Interessen der privaten Bauherren gegenüber Politik, Wirtschaft, Verwaltung und Industrie.

 

Verband Privater Bauherren (VPB) e.V.
Chausseestraße 8
10115 Berlin
Telefon: 030 278901-0
Telefax: 030 278901-11
E-Mail: info@vpb.de
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