Rechtsprechungstipp: Haftung des Bausachverständigen - Anforderungen an ein mündliches Gutachten auf Grund einer oberflächlichen Besichtigung

Leitsatz (Orientierungssatz)

1. Auch wenn mit dem zur Besichtigung eines Hauses hinzugezogenen Bausachverständigen nur eine oberflächliche Besichtigung und keine eingehende Untersuchung des möglichen Kaufobjekts vereinbart wird, schuldet der Bausachverständige eine "gewissenhafte" Beurteilung des Objekts auf Grundlage der bei einer nur oberflächlichen Besichtigung zu gewinnenden Erkenntnisse.

2. Eine derartige Begutachtung stellt sich nicht als Planungs- oder Überwachungsleistung i.S.v. § 634a Abs. 1 Nr. 1 BGB dar, weshalb nach § 634a Abs. 1 Nr. 3 BGB von einer dreijährigen Verjährung nach § 195 BGB auszugehen ist, die gemäß § 199 Abs. 1 BGB mit dem Schluss des Jahres zu laufen beginnt, in dem der Anspruch entstanden ist und der Gläubiger hiervon Kenntnis erlangt hat.

Aus den Gründen

Unstreitig ist zwischen den Parteien ein entgeltlicher Vertrag zustande gekommen, mit dem sich der beklagte Bausachverständige zur Besichtigung des Kaufobjekts und Abgabe einer gutachterlichen Stellungnahme in seiner Eigenschaft als Bausachverständiger verpflichtet hat. In der vom beklagten Bausachverständigen ausgestellten Rechnung heißt es hierzu: „hier: Kosten der Gutachtertätigkeit, Besichtigung mögliches Kaufobjekt“. Die Darlegungen des beklagten Bausachverständigen, er habe keine „gewissenhafte“ Begutachtung geschuldet, ergibt vor diesem Hintergrund keinen Sinn, auch wenn ersichtlich von den Parteien eine nur oberflächliche Besichtigung und keine eingehende Untersuchung des möglichen Kaufobjekts gewollt gewesen sein kann. Selbstredend schuldete der Bausachverständige eine „gewissenhafte“ Beurteilung des Kaufobjekts auf der Grundlage der bei einer nur oberflächlichen Besichtigung zu gewinnenden Erkenntnisse.

Nach dem Ergebnis der vom Senat durchgeführten Beweisaufnahme hätte der Beklagte als Sachverständiger erkennen können, dass der Zustand der Decke zu weiteren Erkundigungen Anlass geboten hätte. … Insoweit geht der Senat von einer Pflichtverletzung im Sinne von § 280 Abs. 1 Satz 1 BGB aus. Insbesondere erfolgt aus dem Umstand, dass er seine Begutachtung nur mündlich vorgenommen hat, nicht, dass er die von einem Bausachverständigen zu erwartende Sorgfalt deshalb nur in geringerem Umfang bei der Besichtigung hätte wahrnehmen dürfen. … Wer einen Bausachverständigen zur Besichtigung eines Hauses hinzuzieht, kann erwarten, dass dieser die sichtbaren Schadensbilder entsprechend bewertet und in seinen Rat mit einbezieht.

OLG München, Urteil vom 04. Oktober 2017, Az. 3 U 4833/15


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